Nội quy nhà trọ mẫu 12 điều: dán là dùng, đúng luật, khách dễ theo

Nhiều tờ nội quy dán ở chân cầu thang đọc như giấy phạt: về trễ phạt, ồn ào phạt, nợ tiền thì khoá cửa. Khách mới đọc đã thấy ngại, còn tới lúc có chuyện thật thì chủ trọ cũng không áp được, vì không ít điều trong đó luật không cho làm.

Nội quy tốt thì ngắn, nói rõ việc gì nên, việc gì không, ai đọc cũng hiểu, và khớp với hợp đồng thuê. Dưới đây là bản mẫu 12 điều viết cho Nhà Lê Văn Sỹ của anh Tuấn. Anh chị chép về, đổi tên nhà, giờ giấc, số điện thoại là dán được. Kèm theo là mấy câu không nên ghi và cách làm khi khách vi phạm.

Nội quy khác hợp đồng chỗ nào

Hợp đồng ký riêng với từng khách: giá thuê, tiền cọc, thời hạn, quyền và nghĩa vụ hai bên. Nội quy là luật chung của cả nhà, dán một chỗ cho mọi phòng cùng đọc. Hai thứ phải nói cùng một giọng: nội quy ghi "trả tiền trước ngày 05" mà hợp đồng ghi "ngày 10" là tự gây rối.

Cách chắc nhất là in nội quy thành một trang kèm hợp đồng, trong hợp đồng ghi "Bên thuê đã đọc và đồng ý nội quy đính kèm", rồi để khách ký. Muốn đổi nội quy thì báo từng phòng và dán bản mới, đừng lặng lẽ thay tờ giấy.

Mẫu nội quy 12 điều

Bản dưới viết cho nhà có cổng chung, khách tự giữ chìa. Điều nào không hợp nhà mình thì sửa, nhưng đừng thêm mức phạt tiền, lý do ở phần sau.

1. Giờ giấc. Nhà không giới nghiêm. Cổng khoá lúc 23h, về sau giờ đó tự mở bằng chìa của phòng và khoá lại ngay.
2. Giữ yên tĩnh. Từ 22h tới 6h sáng không mở loa lớn, không hát karaoke, không tụ tập nói chuyện lớn ở hành lang.
3. Người ở trong phòng. Phòng ở đúng số người ghi trong hợp đồng. Có người dọn tới ở thêm thì báo chủ trước. Không cho người khác thuê lại hoặc mượn phòng khi chưa được chủ đồng ý.
4. Người thân ngủ lại. Có người ở lại qua đêm thì báo chủ ngay trong ngày, kèm họ tên và số căn cước, để chủ thông báo lưu trú khi cần.
5. Tạm trú. Ngày dọn vào, gửi chủ thông tin căn cước của mọi người trong phòng. Ở từ 30 ngày trở lên thì đăng ký tạm trú, chủ hỗ trợ khai trên VNeID.
6. Lối đi, cầu thang. Không để xe, giày dép, thùng đồ ở hành lang, cầu thang, trước cửa thoát hiểm. Xe để đúng chỗ ở tầng trệt.
7. Điện, lửa. Không tự câu nối điện, không cắm ổ nối dài chồng lên nhau. Không đun bếp than, không đốt vàng mã ngoài chỗ chủ bố trí. Không trữ xăng dầu, hàng dễ cháy nổ trong phòng; nấu bằng gas thì khoá van khi không dùng.
8. Sạc xe điện. Chỉ sạc ở chỗ sạc chung chủ đã bố trí. Không sạc xe trong phòng, trên lối đi, dưới gầm cầu thang.
9. Bình chữa cháy. Bình để ở chân cầu thang mỗi tầng, không dời đi chỗ khác, không dùng vào việc khác. Có cháy thì gọi 114 rồi báo chủ.
10. Giữ gìn phòng. Muốn khoan tường, đóng kệ, sửa điện nước thì hỏi chủ trước. Không tự đục phá, cơi nới. Đồ hư do dùng bình thường thì báo chủ sửa; làm hư thì đền theo giá sửa hoặc giá thay.
11. Rác, vệ sinh. Rác buộc kín, bỏ đúng chỗ trước giờ xe rác tới. Khu dùng chung ai dùng xong thì dọn.
12. Tiền phòng. Trả trước ngày 05 hằng tháng theo hoá đơn chủ gửi, chuyển khoản ghi đúng mã trên hoá đơn. Kẹt tiền thì báo chủ sớm để hẹn ngày trả.

Thêm một dòng chủ tự cam kết, khách đọc sẽ yên tâm hơn: "Chủ nhà chỉ vào phòng khi khách đồng ý. Cần sửa chữa, kiểm tra điện nước thì hẹn trước." Cuối tờ ghi tên chủ, số điện thoại của chủ và số báo cháy 114.

Mấy điều trong mẫu có gốc từ luật

• Cho thuê lại (điều 3): bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý (khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023).
• Người ngủ lại (điều 4): có người đến lưu trú thì phải thông báo lưu trú trước 23 giờ ngày bắt đầu ở; tới sau 23 giờ thì trước 08 giờ sáng hôm sau (Điều 30 Luật Cư trú). Áp vào nhà trọ thế nào, ai đứng ra thông báo, báo qua kênh nào thì anh chị hỏi Công an phường. Không thông báo lưu trú có thể bị phạt từ 500.000đ, nặng hơn nếu nhà trọ bị coi là cơ sở có chức năng lưu trú.
• Tạm trú (điều 5): ở từ 30 ngày trở lên thì phải đăng ký tạm trú (Điều 27 Luật Cư trú). Nghĩa vụ này thuộc người thuê, chủ được khai hộ. Các bước làm trên VNeID xem ở bài đăng ký tạm trú cho khách thuê trọ.
• Lối thoát, điện, sạc xe (điều 6 tới 9): nhà ở phải giữ lối thoát nạn luôn thông suốt (Điều 20 Luật 55/2024/QH15). Để xe, đồ đạc cản trở lối thoát nạn bị phạt 5.000.000 - 10.000.000đ (khoản 2 Điều 24 Nghị định 106/2025/NĐ-CP), và Nghị định 69/2026/NĐ-CP bổ sung việc phạt cả người thuê trong phạm vi trách nhiệm của họ. Chủ phải trang bị gì thì xem bài PCCC nhà trọ.
• Đục phá, cơi nới (điều 10): khách tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo là một trường hợp chủ được đơn phương chấm dứt hợp đồng (điểm d khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).

Căn cứ: Điều 27, 30 Luật Cư trú 2020; Nghị định 282/2025/NĐ-CP; Điều 170, 172 Luật Nhà ở 2023; Điều 20 Luật 55/2024/QH15; Nghị định 106/2025/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP.

Những câu không nên có trong nội quy

• "Về sau 23h phạt 200.000đ". Tờ nội quy dán tường không phải quyết định xử phạt. Khoản tiền nào muốn khách trả khi làm sai thì phải có trong hợp đồng hai bên đã ký, và nên gắn với thiệt hại thật: làm hư gì đền nấy.
• "Nợ tiền quá 5 ngày khoá cửa, cắt điện nước". Tự ý khoá cửa, gây sức ép buộc khách rời chỗ ở có thể bị xử lý, kể cả hình sự theo Điều 158 Bộ luật Hình sự. Cắt điện nước để ép trả tiền cũng đừng làm, dễ thành tranh chấp và phải bồi thường. Khách nợ tiền thuê từ 03 tháng trở lên thì chủ mới được đơn phương chấm dứt hợp đồng, báo trước ít nhất 30 ngày.
• "Chủ được vào phòng bất cứ lúc nào". Tự ý vào chỗ ở của người khác khi không được đồng ý là một hành vi nêu ở Điều 158 Bộ luật Hình sự.
• "Chưa trả tiền thì chủ giữ đồ". Pháp luật không cho chủ tự giữ đồ của khách để trừ nợ. Muốn đòi nợ thì thương lượng, hoà giải ở phường, hoặc khởi kiện.

Căn cứ: Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017); Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Khách vi phạm thì làm từng bước

1. Nhắc riêng. Nói chuyện trực tiếp, nhẹ nhàng.
2. Nhắn lại bằng tin. Lặp lại thì nhắn tin, ghi rõ điều mấy trong nội quy, ngày giờ. Tin nhắn là bằng chứng về sau.
3. Lập biên bản. Vẫn tái phạm thì ghi sự việc ra giấy, có chữ ký khách và người làm chứng. Khách không chịu ký thì ghi rõ "khách không ký".
4. Nhờ người ngoài. Không tự êm được thì nhờ tổ dân phố, hoà giải ở cơ sở hoặc Công an phường.
5. Chấm dứt hợp đồng đúng luật. Khách gây mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng người xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ 3 mà vẫn không sửa thì chủ được đơn phương chấm dứt, báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản.

Luật không nói rõ biên bản do ai lập. Biên bản chủ trọ tự lập có được tính hay không thì anh chị hỏi UBND phường hoặc luật sư trước khi dựa vào đó để lấy lại phòng.

Căn cứ: điểm e khoản 2, khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Giữ nội quy có chữ ký cùng hồ sơ khách

Trên MONA House, mỗi khách có hồ sơ riêng: ảnh căn cước hai mặt, ảnh hợp đồng đã ký (chụp hoặc chọn file PDF, tối đa 10MB), tiền cọc, người ở cùng. Anh chị chụp luôn trang nội quy có chữ ký vào cùng file hợp đồng, cần đối chiếu là mở app ra xem. Xem giấy tờ khách thuê trong app.