PCCC nhà trọ 2026: chủ trọ phải trang bị gì, sai bị phạt bao nhiêu

Nhà trọ thường là nhà ống nhiều tầng, một cầu thang, tầng trệt chật xe máy, ổ cắm sạc nối dài khắp nơi. Có chuyện lúc nửa đêm thì người ở trên lầu chỉ còn trông vào lối thoát và mấy bình chữa cháy chủ đã chuẩn bị sẵn. PCCC vì vậy không phải giấy tờ cho có, mà là chuyện an toàn của cả dãy phòng và của chính chủ trọ.

Từ 01/7/2025, luật PCCC đã thay mới. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (Luật 55/2024/QH15) thay Luật PCCC 2001 sửa năm 2013; Nghị định 105/2025/NĐ-CP hướng dẫn, Nghị định 106/2025/NĐ-CP quy định mức phạt. Bài nào còn dẫn Nghị định 136/2020 hay phần PCCC của Nghị định 144/2021 là đã cũ. Dưới đây gom lại chủ trọ phải có gì, theo từng loại nhà.

Mức tối thiểu cho mọi nhà để ở

Điều 20 Luật 55/2024/QH15 đặt yêu cầu PCCC cho nhà ở. Nhà vừa ở vừa kinh doanh (Điều 21) cũng phải đạt Điều 20 trước rồi mới tính phần thêm. Gói lại có bốn việc:

• Điện an toàn: hệ thống điện lắp đặt và sử dụng bảo đảm an toàn.
• Bếp, bàn thờ, chỗ đốt vàng mã bố trí an toàn.
• Phương tiện PCCC trang bị phù hợp với điều kiện thực tế của nhà.
• Lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp phải bố trí và luôn giữ thông suốt.

Khoản 5 Điều 20 nói thêm: nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương như Hà Nội, TP.HCM, và nhà ở khu thiếu đường cho xe chữa cháy hoặc thiếu nguồn nước chữa cháy, thì bắt buộc có bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy kết nối Cơ sở dữ liệu về PCCC, theo lộ trình Chính phủ quy định. Nơi khác thì được khuyến khích. Lộ trình này áp tới đâu, nhà mình phải lắp thiết bị truyền tin lúc nào, anh chị hỏi Công an phường nơi có nhà trọ.

Nếu tầng trệt buôn bán, ví dụ tạp hoá hay sửa xe, còn trên lầu cho thuê phòng, thì theo Điều 21 phải có thêm biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn, và khu kinh doanh có nguy cơ cháy nổ phải được ngăn cách với khu để ở. Kinh doanh hàng nguy hiểm cháy nổ thì không được bố trí chỗ ngủ trong khu kinh doanh, phải có báo cháy, thông gió, thiết bị phát hiện rò khí.

Nhà trọ có phải "cơ sở quản lý về PCCC" không

Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP liệt kê các cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC. Thuộc danh mục thì chủ phải có thêm hồ sơ quản lý PCCC, nội quy, tự kiểm tra định kỳ theo Điều 23 Luật 55/2024/QH15. Mấy mục có thể đụng tới nhà trọ:

Một nhà trọ cụ thể rơi vào mục nào, hay không thuộc mục nào, còn tuỳ nhà được xếp là nhà ở tập thể, cơ sở lưu trú hay nhà ở kết hợp kinh doanh. Chỗ này đừng tự đoán: mang theo số tầng, diện tích sàn, số phòng, hỏi thẳng Công an phường hoặc Cảnh sát PCCC khu vực. Được trả lời rồi thì ghi lại ngày hỏi, người trả lời để sau này đối chiếu.

Ở TP.HCM: danh sách "phải có" rõ nhất

Quyết định 23/2026/QĐ-UBND của TP.HCM (hiệu lực 01/5/2026 đến 01/6/2028) áp cho nhà ở riêng lẻ cho thuê để ở từ 20 phòng, đã hoạt động trước 01/7/2024. Không áp cho nhà dưới 20 phòng, nhà từ 7 tầng hoặc khối tích từ 5.000 m³, nhà xây không phép, cơ sở lưu trú du lịch. Nhà thuộc diện phải có tối thiểu:

• Ít nhất 01 lối thoát nạn, mọi phòng đều thông ra lối thoát nạn.
• Mỗi tầng và khu để xe có ít nhất 02 bình bột chữa cháy loại ABC, mỗi bình từ 4 kg.
• Thiết bị cảnh báo cháy: chuông, còi hoặc loa.
• Bảng tiêu lệnh, chỉ dẫn thoát nạn; rìu, búa, xà beng để phá dỡ khi cần.
• Ngăn khu vực nguy hiểm cháy, hạn chế vật liệu dễ cháy.
• Đường cho xe chữa cháy rộng từ 3,5 m, cao từ 4,5 m. Hẻm không đạt thì được tính khoảng cách tiếp cận xa hơn, tối đa 400 m với nhà cao dưới 15 m.

Quyết định này còn khuyến khích lắp hệ thống báo cháy, có mặt nạ phòng độc và quản lý chỗ sạc xe điện. Nhà dưới 20 phòng hay ở tỉnh khác không thuộc quyết định này, vẫn theo Điều 20 ở trên, nhưng lấy danh sách trên làm thước đo thì khó thiếu sót.

Sai bị phạt bao nhiêu

Mức phạt nằm ở Nghị định 106/2025/NĐ-CP, hiệu lực 01/7/2025. Hai lỗi nhà trọ hay dính nhất:

• Để hàng hoá, xe, đồ đạc cản trở lối thoát nạn: phạt 5.000.000 - 10.000.000đ (khoản 2 Điều 24).
• Khoá cửa thoát nạn, hoặc không duy trì cửa thoát nạn: phạt 10.000.000 - 15.000.000đ (khoản 3 Điều 24).

Đây là mức cho cá nhân; hộ gia đình, hộ kinh doanh bị phạt như cá nhân, tổ chức bị phạt gấp đôi (Điều 4). Vi phạm mà gây cháy, chưa tới mức truy cứu hình sự, thì bị phạt gấp đôi. Nghị định 69/2026/NĐ-CP ngày 06/3/2026 đã sửa một số điều của Nghị định 106/2025, trong đó bổ sung việc phạt cả người thuê, mượn, ở nhờ trong phạm vi trách nhiệm của họ. Các mức khác như thiếu bình chữa cháy, thiếu đèn chiếu sáng sự cố có thể đã được sửa, khi cần con số chính xác anh chị hỏi Công an phường.

Việc nên làm ngay, không tốn nhiều tiền

1. Đi thử đường thoát. Từ phòng xa nhất đi ra cửa như lúc mất điện: có vướng xe, kệ dép, thùng đồ không? Vướng là dọn liền.
2. Cửa thoát nạn không khoá chết. Lỗi khoá cửa thoát nạn bị phạt nặng hơn lỗi để xe chắn lối. Lo trộm thì hỏi Công an phường loại khoá nào vừa giữ an ninh vừa mở nhanh được từ bên trong.
3. Chừa ô thoát hiểm. Ban công, cửa sổ có khung sắt thì chừa một ô mở được từ bên trong.
4. Bình chữa cháy để chỗ dễ thấy. Đặt gần cầu thang mỗi tầng, không nhét trong kho. Xem hạn ghi trên tem bình; bình có đồng hồ thì xem kim áp suất.
5. Chỗ sạc xe điện riêng. Không sạc xe trên lối đi, gầm cầu thang; ổ sạc chung đi dây đàng hoàng, không nối dài chằng chịt.
6. Nói trước với khách. Lúc giao phòng chỉ cho khách chỗ để bình, lối thoát, số báo cháy 114. Ghi vào hợp đồng hoặc nội quy: không để đồ ở hành lang, cầu thang, không sạc xe trong phòng. Xem thêm những điều khoản hợp đồng thuê phòng trọ cần có.

Ghi lại tiền làm PCCC

Bình chữa cháy, chuông báo, thay dây điện cũ đều là tiền thật bỏ ra cho nhà. Trên MONA House, anh chị ghi các khoản này vào Thu chi, chọn nhà hoặc phòng nếu chi riêng; Báo cáo cuối tháng tự trừ ra lời lỗ, cần gửi kế toán thì xuất file Excel. Xem báo cáo cuối tháng của MONA House.

Căn cứ

• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025 (Điều 20, 21, 23).
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (Phụ lục I); Thông tư 36/2025/TT-BCA.
• Nghị định 106/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực PCCC và cứu nạn, cứu hộ, hiệu lực 01/7/2025 (Điều 4, khoản 2 và khoản 3 Điều 24); sửa đổi bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP ngày 06/3/2026.
• Quyết định 23/2026/QĐ-UBND TP.HCM về quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ cho thuê để ở, hiệu lực 01/5/2026 đến 01/6/2028.

Bài cập nhật ngày 13/11/2026. Quy định có thể thay đổi, khi làm thủ tục anh chị hỏi lại cơ quan nơi đặt nhà trọ.