Hợp đồng thuê phòng trọ: 10 điều khoản chủ trọ đừng bỏ sót

Nhiều nhà trọ vẫn cho thuê bằng lời hứa miệng, hoặc một tờ giấy ghi vài dòng "giá phòng, tiền cọc, ngày vào". Tới lúc khách nợ tiền, đòi lại cọc hay dọn đi giữa chừng, chủ trọ mới thấy trong tay không có gì để dựa vào. Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 01/8/2024) yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản và có đủ các nội dung luật liệt kê. Tin vui là không bắt buộc công chứng.

Bài này gom lại những nội dung luật bắt buộc, rồi thêm 10 điều khoản thực tế chủ trọ hay bỏ sót mà lúc có chuyện mới thấy cần.

Luật bắt buộc hợp đồng phải có gì

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 liệt kê nội dung của hợp đồng về nhà ở. Với hợp đồng thuê phòng, gói lại gồm:

• Họ tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê.
• Đặc điểm căn phòng cho thuê.
• Giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Thời gian giao nhận phòng, thời hạn cho thuê.
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên, cam kết, các thoả thuận khác.
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực, ngày ký, chữ ký và họ tên các bên.

Theo khoản 2 Điều 164, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi hai bên muốn. Hợp đồng không ghi thời điểm có hiệu lực thì có hiệu lực từ lúc ký. Khách dùng hợp đồng này để đăng ký tạm trú cũng không cần công chứng (Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP).

10 điều khoản nên ghi rõ

1. Ai ở trong phòng. Tên khách đứng hợp đồng, người ở cùng, số người tối đa. Nhà trọ ở TP.HCM thuộc diện Quyết định 23/2026/QĐ-UBND (từ 20 phòng, hoạt động trước 01/7/2024) phải bảo đảm bình quân từ 4 m² sàn mỗi người, ví dụ phòng 16 m² ở tối đa 4 người.
2. Phòng và đồ đạc bàn giao. Số phòng, đồ có sẵn như máy lạnh, nệm, tủ, và chỉ số điện nước lúc nhận phòng.
3. Giá thuê và hạn trả. Ví dụ Phòng 201: 4.500.000đ/tháng, trả trước ngày 05 hằng tháng, chuyển khoản ghi đúng mã phòng. Thời hạn, giá thuê, trả theo kỳ hay một lần do hai bên thoả thuận (khoản 1 Điều 170).
4. Tiền điện. Tính theo công tơ riêng, đơn giá bao nhiêu. Chủ mua điện giá sinh hoạt thì tổng tiền điện thu không được vượt hoá đơn điện lực, xem cách tính tiền điện phòng trọ.
5. Tiền nước và dịch vụ. Nước theo khối hay khoán, internet, rác, nước uống: mỗi khoản một con số rõ ràng.
6. Tiền cọc. Cọc bao nhiêu, khi nào hoàn, trường hợp nào giữ lại. Luật không đặt mức trần tiền cọc thuê phòng, tiền cọc do hai bên thoả thuận. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thực hiện xong thì cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền phải trả. Chi tiết ở bài tiền cọc phòng trọ.
7. Thời hạn, gia hạn, tăng giá. Thuê bao lâu, hết hạn gia hạn thế nào, muốn tăng giá thì báo trước bao nhiêu ngày. Chủ tăng giá bất hợp lý, hoặc tăng mà không báo trước như hợp đồng ghi, thì khách được đơn phương chấm dứt hợp đồng (khoản 3 Điều 172).
8. Trả chậm. Trễ thì tính lãi bao nhiêu. Bộ luật Dân sự cho hai bên thoả thuận lãi chậm trả nhưng không quá 20%/năm; không thoả thuận rõ thì tính 10%/năm (Điều 357, Điều 468).
9. Cho thuê lại, dẫn người ở thêm. Khách chỉ được cho thuê lại khi chủ đồng ý (khoản 4 Điều 170). Ghi luôn chuyện có người ở thêm phải báo chủ.
10. Chấm dứt hợp đồng. Bên nào muốn đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức ghi trong hợp đồng (khoản 4 Điều 172). Ghi luôn cách tính tiền tháng cuối và hoàn cọc khi khách đi.

Khi nào chủ được lấy lại phòng giữa chừng

Đây là chỗ nhiều chủ hiểu sai. Khoản 1 Điều 172 Luật Nhà ở nói rõ: trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp ở khoản 2:

• Khách không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thoả thuận trong hợp đồng.
• Khách dùng phòng sai mục đích.
• Khách tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ.
• Khách cho thuê lại, cho mượn khi chưa được chủ đồng ý.
• Khách gây mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng người xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ 3 mà vẫn không sửa.

Kể cả khi rơi vào các trường hợp trên, chủ vẫn phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hợp đồng thoả thuận khác. Hợp đồng không xác định thời hạn thì theo Điều 171, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày chủ thông báo. Cho nên ghi thời hạn rõ ràng ngay từ đầu, 6 tháng hay 1 năm, là đỡ cho cả hai bên.

Ví dụ: hoá đơn khớp với hợp đồng

Hợp đồng ghi đủ từng khoản thì hoá đơn hằng tháng chỉ việc cộng lại, khách nhìn là hiểu. Ví dụ một tháng của Phòng 201 (Nhà Lê Văn Sỹ, chị Linh thuê), điện 245 → 312 tính theo giá điện sinh hoạt bậc 2:

Khoản	Cách tính	Số tiền
Tiền phòng	theo hợp đồng	4.500.000đ
Điện	67 số × 2.289đ, cộng VAT 8%	165.632đ
Nước	khoán	100.000đ
Internet	theo tháng	80.000đ
Rác	theo tháng	30.000đ
Nước uống	2 bình × 25.000đ	50.000đ
Tổng	mã chuyển khoản MAH001-T11	4.925.632đ

Khoản nào không có trong hợp đồng mà tự nhiên xuất hiện trên hoá đơn, gần như chắc chắn sẽ thành chuyện cãi nhau.

Ký xong rồi, cất ở đâu cho khỏi lạc

Hợp đồng giấy để lâu hay thất lạc, tới lúc cần thì lục cả buổi. Trên MONA House, mỗi khách có một hồ sơ riêng: ảnh CCCD hai mặt, ảnh hoặc file PDF hợp đồng đã ký, tiền cọc, hạn hợp đồng, người ở cùng. Hợp đồng sắp hết hạn thì chuông trong app nhắc trước; khách có lịch tăng giá thì tới ngày hoá đơn tự tính giá mới. Xem tính năng lưu giấy tờ khách thuê.

Căn cứ

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024 theo Luật 43/2024/QH15 (Điều 163, 164, 170, 171, 172).
• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật 91/2015/QH13), hiệu lực 01/01/2017 (Điều 328, 357, 468).
• Nghị định 154/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Cư trú, hiệu lực 10/01/2025 (Điều 5).
• Thông tư 60/2025/TT-BCT quy định về thực hiện giá bán điện, hiệu lực 02/12/2025.
• Quyết định 23/2026/QĐ-UBND TP.HCM về quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ cho thuê để ở, hiệu lực 01/5/2026 đến 01/6/2028.

Bài cập nhật ngày 13/11/2026. Quy định có thể thay đổi, khi làm thủ tục anh chị hỏi lại cơ quan nơi đặt nhà trọ.