Định giá phòng trọ 4 bước: vừa túi khách mà chủ vẫn có lời

Nhiều chủ trọ đặt giá bằng cách hỏi thăm hàng xóm rồi lấy một con số tròn tròn. Đặt cao quá thì phòng trống cả tháng, thấp quá thì phòng kín mà cuối năm cộng lại chẳng còn bao nhiêu. Có người còn tính lời vào tiền điện cho "đỡ phải tăng giá phòng", là cách vừa sai luật vừa dễ mất khách.

Bài này đi qua cách định giá 4 bước: tính giá hoà vốn từ chi phí, cộng phần lời mong muốn, so với phòng quanh khu, rồi chia bậc giá cho từng phòng trong nhà. Ví dụ là Nhà Lê Văn Sỹ của anh Tuấn, 12 phòng. Mọi khoản chi phí và mức lời trong bài là giả định để minh hoạ cách tính, anh chị thay bằng số thật của nhà mình.

Bước 1: Tính giá hoà vốn từ chi phí

Ghi hết những khoản phải chi cho cả nhà mỗi tháng, kể cả khoản không chi đều như sửa chữa, mua sắm thì chia ra theo tháng. Điện trong phòng, nước, internet, rác thu riêng của khách nên không tính vào đây. Riêng điện nước khu chung như đèn hành lang, máy bơm thì chủ chịu, phải tính.

Khoản chi mỗi tháng (giả định)	Số tiền
Thu hồi tiền sửa nhà, sắm đồ: 360.000.000đ chia 60 tháng	6.000.000đ
Lãi vay ngân hàng	8.000.000đ
Điện, nước khu chung	1.300.000đ
Công dọn vệ sinh khu chung	1.500.000đ
Để dành sửa chữa	2.000.000đ
Camera, bình chữa cháy, khoá cổng, chia theo tháng	1.000.000đ
Cộng	19.800.000đ

Chia cho số phòng thì đừng chia cho 12. Phòng nào cũng có lúc trống giữa hai lượt khách, nên tính như lúc nào cũng có 1 phòng trống, tức chia cho 11:

19.800.000đ ÷ 11 phòng = 1.800.000đ mỗi phòng mỗi tháng. Đây là giá hoà vốn: cho thuê thấp hơn mức này là đang bỏ tiền túi ra nuôi nhà.

Nếu tổng tiền cho thuê cả năm của anh chị trên 1 tỷ đồng thì còn phải để dành tiền thuế, bảng trên chưa tính khoản này (ngưỡng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP).

Bước 2: Cộng phần lời mong muốn

Giả định anh Tuấn muốn nhà này mỗi tháng lời 30.000.000đ. Số cần thu là 19.800.000đ + 30.000.000đ = 49.800.000đ, chia 11 phòng là khoảng 4.527.000đ mỗi phòng.

Làm tròn xuống 4.500.000đ cho dễ nói chuyện với khách: 11 phòng thu 49.500.000đ, trừ chi phí còn 29.700.000đ, hụt 300.000đ so với mong muốn. Vẫn chấp nhận được.

Đây mới là giá chủ muốn. Khách có chịu trả hay không thì phải qua bước 3.

Bước 3: So với phòng quanh khu, so cả tổng tiền

Đi một vòng hoặc lướt các nhóm cho thuê trong khu, ghi lại 5 - 10 phòng gần giống phòng mình: cùng khu đi bộ được, cùng cỡ, cùng kiểu. Mỗi phòng ghi một dòng:

• Giá phòng, tiền cọc mấy tháng.
• Diện tích, tầng, cửa sổ, ban công, WC riêng hay chung, có gác không.
• Có sẵn gì: máy lạnh, giường tủ, máy nước nóng, kệ bếp.
• Điện, nước, internet, rác tính thế nào.
• Giờ giấc, chỗ để xe, camera, khoá cửa.

Điều quan trọng nhất là so tổng tiền khách trả mỗi tháng, không chỉ tiền phòng, vì khách cũng cộng hết rồi mới quyết. Phòng 201 của anh Tuấn tháng 11/2026 có hoá đơn 4.925.632đ: tiền phòng 4.500.000đ, điện 67 số × 2.289đ cộng VAT 8% là 165.632đ, nước khoán 100.000đ, internet 80.000đ, rác 30.000đ, nước uống 2 bình × 25.000đ là 50.000đ.

Gặp chỗ ghi tiền phòng thấp mà tiền điện cao thì đừng vội hạ giá theo. Chủ mua điện giá sinh hoạt thì tổng tiền điện thu của khách không được vượt tiền trên hoá đơn điện; thu cao hơn quy định có thể bị phạt 20.000.000 - 30.000.000đ và buộc trả lại khách phần thu vượt. Tiền lời nên nằm hết ở tiền phòng. Cách tính đúng xem ở bài cách tính tiền điện phòng trọ.

Căn cứ: khoản 5 Điều 12 Thông tư 60/2025/TT-BCT; khoản 7 và điểm c khoản 11 Điều 13 Nghị định 133/2026/NĐ-CP.

So xong mà phòng mình đắt hơn phòng tương tự, có ba hướng: thêm thứ khách cần như máy nước nóng, kệ bếp, khoá tốt hơn; chấp nhận lời ít lại; hoặc nhắm nhóm khách khác. Đừng cứng giá rồi để phòng trống: một phòng 4.500.000đ như Phòng 201 mà trống một tháng là mất trọn 4.500.000đ, trong khi giảm 200.000đ mỗi tháng thì cả năm chỉ bớt 2.400.000đ. Cách lấp phòng nhanh có ở bài phòng trọ trống lâu.

Bước 4: Chia bậc giá trong cùng một nhà

Phòng trong một nhà không giống nhau: phòng có ban công, phòng không cửa sổ, phòng sát cổng ồn hơn. Để một giá cho tất cả thì phòng đẹp cho thuê rẻ, phòng kém lại trống lâu. Cách gọn là chọn một phòng chuẩn làm gốc, phòng hơn thì cộng, phòng kém thì trừ, sao cho cả nhà cộng lại vẫn đúng mức mục tiêu.

Giả định anh Tuấn chia 12 phòng ở Nhà Lê Văn Sỹ như sau:

Cả nhà 12 phòng thu 6 × 4.500.000đ + 3 × 4.800.000đ + 3 × 4.200.000đ = 54.000.000đ, trung bình vẫn 4.500.000đ một phòng. Lúc có 1 phòng chuẩn trống, 11 phòng còn lại thu 54.000.000đ - 4.500.000đ = 49.500.000đ, khớp với bước 2.

Tăng giá: báo trước, theo đúng hợp đồng

Giá thuê, thời hạn, trả theo kỳ hay một lần do hai bên thoả thuận (khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023). Nhưng chủ tăng giá bất hợp lý, hoặc tăng mà không báo trước như hợp đồng đã ghi, thì khách được đơn phương chấm dứt hợp đồng (khoản 3 Điều 172).

Cách êm nhất là ghi sẵn trong hợp đồng: sau bao lâu thì điều chỉnh, tối đa bao nhiêu phần trăm, báo trước bao nhiêu ngày. Ví dụ hợp đồng ghi "sau 12 tháng điều chỉnh không quá 5%" thì Phòng 201 tăng tối đa 225.000đ, lên 4.725.000đ.

Khách ở lâu, trả đúng hạn thì nên cân nhắc tăng nhẹ hơn mức tối đa. Giữ được một khách tốt thêm một năm thường đáng hơn vài trăm nghìn mỗi tháng, nhất là khi một tháng trống đã mất trọn 4.500.000đ.

Căn cứ: khoản 1 Điều 170, khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Mỗi năm xem lại một lần

• Chi phí đổi thì giá hoà vốn đổi. Lãi vay, công dọn dẹp, điện nước khu chung tăng thì tính lại bước 1.
• Phòng nào trống lâu nhất. Có thể giá đang cao so với cái phòng đó có, hoặc phòng cần sửa.
• Phòng nào vừa trống đã có người hỏi. Có thể giá đang thấp hơn mức khách sẵn sàng trả.
• Lời thật mỗi tháng. Lấy tổng thu trừ tổng chi của từng nhà, so với mức mong muốn ở bước 2.

Để app nhớ lịch tăng giá

Giá đã chốt thì phần khó là nhớ đúng ngày áp giá mới cho từng khách. Trên MONA House, ở hồ sơ mỗi khách có mục Giá riêng & lịch tăng giá: gõ ngày bắt đầu áp và giá mới, tới ngày đó hoá đơn tự tính giá mới. Ở chế độ Chuyên nghiệp, trang Báo cáo có tỷ lệ lấp đầy, doanh thu, đã thu từng tháng, nhìn là biết nhà nào đang trống nhiều. Xem hướng dẫn quản lý khách thuê.