Phòng trọ trống lâu: tìm đúng lý do, đăng tin cho ra khách thuê

Phòng trống một tháng là mất trọn một tháng tiền phòng, trong khi lãi vay, điện hành lang, công dọn dẹp vẫn phải chi đều. Một phòng 4.500.000đ như Phòng 201 ở Nhà Lê Văn Sỹ mà trống một tháng là mất 4.500.000đ, trống hai tháng là 9.000.000đ.

Phản xạ đầu tiên của nhiều chủ trọ là hạ giá. Có khi đúng, nhưng phòng trống lâu thường vì những chuyện rẻ hơn nhiều để sửa: ảnh xấu, tin đăng thiếu, gọi không ai bắt máy, phòng có mùi. Bài này đi từ phép tính giữ giá hay giảm giá, tới soát lại phòng, viết tin đăng, dẫn khách xem, và cách giữ khách cũ để phòng khỏi trống.

Giữ giá chờ khách hay giảm nhẹ: tính ra mới biết

Giả sử chị Linh báo sẽ trả Phòng 201 (ví dụ giả định). Anh Tuấn có hai lựa chọn cho 12 tháng tới:

• Giữ 4.500.000đ, chờ thêm 2 tháng mới có khách: thu 10 tháng × 4.500.000đ = 45.000.000đ.
• Giảm còn 4.300.000đ, có khách ngay: thu 12 tháng × 4.300.000đ = 51.600.000đ, hơn cách đầu 6.600.000đ.

Giảm giá có cái dở: khách vào với giá thấp thì sau này muốn tăng lại khó hơn. Một cách khác là giữ giá gốc nhưng tặng nửa tháng đầu: 12 × 4.500.000đ - 2.250.000đ = 51.750.000đ, ngang với giảm giá mà giá trên hợp đồng vẫn là 4.500.000đ.

Mấy con số trên chỉ là ví dụ. Phòng chờ bao lâu mới có khách thì anh chị ước theo kinh nghiệm của chính nhà mình. Giá ban đầu đặt sao cho vừa thì xem bài định giá phòng trọ.

Soát lại phòng trước khi hạ giá

Đứng ở chỗ khách mà nhìn. Phòng trống lâu hay vướng một trong mấy chuyện này:

• Mùi, ẩm, tối. Phòng đóng cửa lâu dễ có mùi. Mở cửa sổ, lau dọn, thay bóng đèn sáng hơn trước khi dẫn khách tới.
• Đồ hư lặt vặt. Vòi nước rỉ, ổ cắm lỏng, cửa kẹt. Khách thấy một chỗ hư là nghĩ còn nhiều chỗ khác chưa thấy.
• Không rõ mỗi tháng tốn bao nhiêu. Khách muốn biết tổng tiền, không chỉ tiền phòng. Thiếu đơn giá điện, tiền nước, internet, rác là khách ngại hỏi rồi bỏ qua.
• Cọc cao, điều kiện khó. Cọc nhiều tháng có thể làm khách chùn. Giảm cọc thì rủi ro của chủ cao hơn, nên cân nhắc theo từng khách.
• Khó liên lạc. Khách gọi không ai nghe, nhắn hai ngày sau mới trả lời thì khách đã thuê chỗ khác.

Viết tin đăng cho khách hỏi liền

Một tin đăng tốt trả lời trước những câu khách sẽ hỏi. Ảnh trước, chữ sau:

• Ảnh: chụp ban ngày, mở hết đèn và cửa sổ, chụp ngang. Đủ góc: toàn phòng, WC, cửa sổ hoặc ban công, chỗ để xe, lối vào. Vài ảnh rõ hơn cả chục ảnh mờ.
• Dòng đầu: giá, khu, điểm mạnh nhất của phòng.
• Tiền mỗi tháng: ghi từng khoản, đơn giá điện, kèm một tháng mẫu cho khách dễ hình dung.
• Điều kiện: cọc mấy tháng, ở tối đa mấy người, giờ giấc, chỗ để xe.
• Liên lạc: số điện thoại, khung giờ dẫn xem. Số nhà cụ thể gửi khi đã hẹn xem.

Tin mẫu cho Phòng 201, anh chị chép về sửa lại:

Cho thuê phòng 201 gần đường Lê Văn Sỹ. Tầng 2, có cửa sổ, WC riêng, máy lạnh. Tiền phòng 4.500.000đ/tháng, cọc 1 tháng. Điện theo công tơ phòng, đúng giá điện sinh hoạt; nước khoán 100.000đ; internet 80.000đ; rác 30.000đ; nước uống 25.000đ/bình. Tháng 11/2026 phòng này dùng 67 số điện và 2 bình nước, tổng cả tháng 4.925.632đ. Ở tối đa 2 người, giờ giấc tự do, xe để tầng trệt. Gọi hoặc nhắn anh Tuấn, dẫn xem từ 8h tới 20h.

Dòng "tổng cả tháng" là thứ khách tìm nhiều nhất mà tin đăng hay thiếu nhất. Ghi ra một con số thật, khách tự so được với chỗ khác.

Đăng ở đâu, đăng lúc nào

• Đăng ngay khi khách báo đi. Hợp đồng ghi khách báo trước 30 ngày thì đó là 30 ngày để tìm người mới, đừng chờ phòng trống mới đăng. Muốn dẫn người tới xem lúc khách cũ còn ở thì hỏi khách trước và hẹn giờ.
• Nhóm cho thuê trong khu trên Zalo, Facebook. Vài ngày đăng lại một lần, đổi ảnh đầu cho tin khỏi chìm.
• Bảng "Còn phòng" trước cổng, ghi giá và số điện thoại. Không ít người tìm phòng bằng cách đi một vòng quanh khu mình muốn ở.
• Nhờ khách đang ở giới thiệu. Tự đặt một khoản cảm ơn, ví dụ giảm 200.000đ tiền phòng tháng sau cho người giới thiệu khi khách mới ký hợp đồng.
• Canh mùa. Người tìm phòng thường đông hơn quanh mùa nhập học và sau Tết. Phòng trống lệch mùa thì càng phải đăng đều tay, và tính tới chuyện ưu đãi.

Dẫn xem phòng: lần đầu là lần chốt

1. Trả lời trong ngày. Hẹn giờ cụ thể, nhắn lại địa chỉ trước giờ hẹn.
2. Phòng sẵn sàng. Lau sạch, mở đèn, mở cửa sổ trước khi khách tới.
3. Có sẵn giấy tờ. Bảng giá các khoản, hợp đồng mẫu, nội quy. Khách hỏi điện thì đưa luôn cách tính.
4. Nhận cọc giữ chỗ có giấy. Khách ưng mà chưa dọn vào được thì ghi giấy nhận cọc: ngày vào ở, số tiền, trường hợp nào hoàn, trường hợp nào mất. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, khách đổi ý không thuê thì mất cọc; chủ đổi ý không cho thuê thì phải trả lại cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Chi tiết ở bài tiền cọc phòng trọ.

Căn cứ: khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Cách rẻ nhất: đừng để phòng trống

• Sửa ngay khi khách báo hư. Báo hư mấy lần không ai tới là cớ dễ nhất để khách tính chuyện dọn đi.
• Hỏi gia hạn sớm. Còn khoảng một tháng rưỡi tới hạn hợp đồng thì hỏi khách có ở tiếp không, đừng để khách tự đi tìm chỗ khác.
• Tăng giá vừa phải, báo trước. Làm đúng như hợp đồng đã ghi. Tăng giá mà không báo trước như hợp đồng thì khách được đơn phương chấm dứt hợp đồng (khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
• Khách báo đi thì hỏi lý do. Vì giá hay vì hư hỏng thì có khi còn giữ được.

Đăng phòng trống bằng một link

Trên MONA House, mở phòng trống bấm Đăng phòng tìm khách; khách báo sắp đi thì bấm Khách sắp đi? Đăng tìm khách. Thêm tối đa 10 ảnh, giá thuê và điện nước lấy sẵn từ sổ thu tiền, khỏi gõ lại. Bấm Chép link hoặc Chép bài đăng nhóm để dán vào nhóm Zalo, Facebook. Khách xem xong bấm gọi, nhắn Zalo hoặc chọn ngày hẹn xem, không cần tạo tài khoản; app báo bằng chuông và email, lịch hẹn gom ở mục Lịch hẹn. Phòng có người rồi thì trang ghi Đã có người thuê và dẫn khách sang phòng trống khác của anh chị. Xem hướng dẫn đăng phòng trống, hẹn xem phòng.