Thuế cho thuê phòng trọ 2026: ngưỡng 1 tỷ, ai nộp, khai khi nào

Nếu anh chị đọc được bài nào nói "cho thuê nhà trên 100 triệu một năm phải nộp thuế", hay "trên 500 triệu", thì đó là số cũ. Từ năm tính thuế 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Nhưng dưới ngưỡng không có nghĩa là khỏi làm gì: chủ trọ vẫn phải báo doanh thu thực tế cho cơ quan thuế mỗi năm. Bài này tính thử theo vài cỡ nhà trọ, rồi nói rõ khai ở đâu, hạn nào, và mấy chỗ luật còn chưa rõ để anh chị hỏi trước.

Ngưỡng 1 tỷ từ đâu ra

Ngưỡng này đổi mấy lần chỉ trong hơn một năm, nên báo chí đầu 2026 ghi lệch nhau:

• Luật Thuế GTGT 2024 (hiệu lực 01/7/2025) đặt ngưỡng 200 triệu; Luật 149/2025/QH15 nâng lên 500 triệu từ 01/01/2026.
• Luật Thuế TNCN 2025 (Luật 109/2025/QH15) đặt ngưỡng 500 triệu, trước đó là 100 triệu.
• Luật 09/2026/QH16 (hiệu lực 24/4/2026) bỏ con số cứng trong hai luật trên, giao Chính phủ quy định mức doanh thu.
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP, thay "500 triệu đồng" bằng "01 tỷ đồng", áp dụng từ 01/01/2026. Ai đã nộp thuế theo ngưỡng cũ thì được bù trừ hoặc hoàn.

Ngưỡng tính trên tổng doanh thu cho thuê cả năm của một người, không phải từng nhà. Chủ có nhiều hợp đồng được chọn hợp đồng để trừ ngưỡng, nhưng tổng mức trừ của mọi hợp đồng trong năm không quá 1 tỷ (điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026).

Tính thử theo từng cỡ nhà trọ

Doanh thu cho thuê là số tiền bên thuê trả theo kỳ (điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026). Giả sử phòng nào cũng 4.500.000đ/tháng như Phòng 201 ở Nhà Lê Văn Sỹ, chỉ tính tiền phòng:

Trường hợp	Doanh thu năm	Thuế TNCN
Chỉ 1 phòng (Phòng 201)	4.500.000đ × 12 = 54.000.000đ	Không phải nộp
Nhà Lê Văn Sỹ, 11 phòng đang thuê	54.000.000đ × 11 = 594.000.000đ	Không phải nộp
Cả 3 nhà của anh Tuấn, 24 phòng đang thuê	54.000.000đ × 24 = 1.296.000.000đ	(1.296.000.000đ - 1.000.000.000đ) × 5% = 14.800.000đ

Anh Tuấn có 3 nhà (Lê Văn Sỹ, Trường Sa, Sư Vạn Hạnh), từng nhà đều dưới 1 tỷ, nhưng cộng lại thì vượt. Thuế TNCN tính 5% trên phần vượt 1 tỷ, theo khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15, áp cho cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú.

Còn thuế GTGT: theo hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội đăng báo tháng 5/2026, tính 5% trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng. Nếu đúng như vậy, anh Tuấn nộp thêm 1.296.000.000đ × 5% = 64.800.000đ, cộng với TNCN là 79.600.000đ. Phần GTGT này bài chưa đối chiếu được với điều luật gốc, anh chị hỏi lại Thuế cơ sở trước khi nộp.

Ba chỗ hiện chưa có hướng dẫn rõ

• Tiền điện, nước thu của khách có tính vào doanh thu không. Nghị định 68/2026 chỉ nói doanh thu là tiền bên thuê trả theo kỳ, chưa thấy nhắc điện nước. Với Phòng 201, nếu tính cả hoá đơn 4.925.632đ/tháng thay vì 4.500.000đ thì doanh thu một năm là 59.107.584đ thay vì 54.000.000đ. Với nhà gần ngưỡng, chừng đó đủ làm đổi kết quả.
• Nhà trọ là "cho thuê bất động sản" hay "kinh doanh lưu trú". Luật Thuế TNCN 2025 tách riêng hai nhóm này, mà các nguồn năm 2026 xếp phòng trọ mỗi nơi một kiểu. Nhóm khác thì cách tính khác, anh chị hỏi Thuế cơ sở nơi có nhà trọ đang xếp nhà mình vào nhóm nào.
• Giảm 30% thuế TNCN năm 2026 - 2027. Có tin về Nghị định 398/2026/NĐ-CP giảm 30% thuế TNCN cho cá nhân kinh doanh; có áp cho tiền cho thuê nhà không thì chưa thấy nguồn nói rõ. Đừng tự trừ khi chưa hỏi cơ quan thuế.

Khai ở đâu, hạn nào

• Doanh thu từ 1 tỷ trở xuống: không nộp thuế, nhưng phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/01 năm sau (điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026). Doanh thu năm 2026 thì báo trước 31/01/2027.
• Trên 1 tỷ, tự khai: chọn khai 2 lần/năm (lần 1 chậm nhất 31/7 năm tính thuế, lần 2 chậm nhất 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (chậm nhất 31/01 năm sau). Hạn nộp thuế trùng hạn khai.
• Khách thuê là công ty khai thay: khai theo kỳ thanh toán tiền thuê, và hợp đồng phải ghi rõ việc khai thay.
• Nơi nộp: cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê. Nhiều nhà thì gộp một hồ sơ, chọn một cơ quan thuế, nhưng thuế vẫn tính theo từng địa điểm.
• Cách nộp: ưu tiên qua eTax Mobile hoặc dichvucong.gdt.gov.vn; người cao tuổi, người khuyết tật có thể nộp ở Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.
• Mẫu: tờ khai 01/BĐS kèm bảng kê 01/BK-BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC).

Hợp đồng ký trước 01/01/2026 mà còn trên 6 tháng thì được điều chỉnh theo ngưỡng mới, số thuế đã nộp được xử lý lại (khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026).

Thuế khoán, môn bài và chuyện hộ kinh doanh

Nhiều nguồn đưa tin Nghị quyết 198/2025/QH15 bỏ thuế khoán với hộ, cá nhân kinh doanh và thôi thu lệ phí môn bài từ 01/01/2026. Năm nay mà còn nhận giấy báo nộp môn bài thì anh chị hỏi lại Thuế cơ sở cho chắc.

Chủ trọ có phải đăng ký hộ kinh doanh không: chưa thấy văn bản thuế nào bắt cá nhân cho thuê nhà lập hộ kinh doanh, nhưng ở TP.HCM, Quyết định 23/2026/QĐ-UBND yêu cầu chủ nhà trọ trong diện áp dụng (từ 20 phòng, hoạt động trước 01/7/2024) đăng ký kinh doanh đúng quy định. Hiện chưa có hướng dẫn rõ cho từng trường hợp, anh chị hỏi UBND phường hoặc Thuế cơ sở.

Giữ sổ đều tay thì cuối năm khai nhanh

Khai thuế khó nhất là ngồi cộng lại doanh thu cả năm từ giấy tờ rời rạc. Thu tiền qua chuyển khoản có nội dung rõ ràng (xem thu tiền trọ qua chuyển khoản) và ghi sổ mỗi tháng (xem ghi sổ thu chi nhà trọ) thì tới tháng 1 chỉ việc cộng.

Trên MONA House, trang Báo cáo cộng sẵn số đã thu, còn nợ từng tháng; ở chế độ Chuyên nghiệp có nút xuất file CSV mở bằng Excel, mỗi dòng một hoá đơn, đưa kế toán hay tự cộng 12 tháng đều được. Xem tính năng báo cáo cuối tháng.

Căn cứ

• Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025; sửa bởi Luật 149/2025/QH15, hiệu lực 01/01/2026.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026, phần thu nhập kinh doanh áp dụng từ kỳ tính thuế 2026 (khoản 4 Điều 7).
• Luật 09/2026/QH16 sửa Luật Thuế TNCN và Luật Thuế GTGT, hiệu lực 24/4/2026.
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế và quản lý thuế với hộ, cá nhân kinh doanh; sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026, hiệu lực 01/01/2026.
• Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026, sửa bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 (mẫu 01/BĐS, 01/BK-BĐS).
• Nghị quyết 198/2025/QH15 ngày 17/5/2025.
• Quyết định 23/2026/QĐ-UBND TP.HCM, hiệu lực 01/5/2026 đến 01/6/2028.

Bài cập nhật ngày 13/11/2026. Quy định có thể thay đổi, khi làm thủ tục anh chị hỏi lại cơ quan nơi đặt nhà trọ.