Khách nợ tiền trọ: xử lý từng bước, những việc chủ không được làm

Khách trễ vài ngày là chuyện thường: lương về chậm, tiền gửi quê chưa xoay kịp. Khó là khi tháng này thiếu, tháng sau thiếu tiếp, nhắn thì "dạ mai em gửi" mà mai không thấy. Tới lúc đó nhiều chủ nóng ruột, khoá cửa phòng, cắt điện, gom đồ ra hành lang. Làm vậy, chủ từ chỗ có lý có thể thành người bị xử lý.

Bài này đi từng bước, từ lúc khách bắt đầu trễ tới lúc chấm dứt hợp đồng, kèm những việc luật không cho chủ tự làm. Ví dụ: Phòng 201, Nhà Lê Văn Sỹ, chị Linh thuê. Hoá đơn tháng 11/2026 là 4.925.632đ, hạn 05/12, chị mới chuyển 3.000.000đ.

Làm từng bước

Bước 1: Chốt đúng con số nợ

Trước khi nhắn, chủ phải chắc số mình đòi là đúng: nợ kỳ nào, mỗi kỳ bao nhiêu, đã trả bao nhiêu, ngày nào. Phòng 201 còn 4.925.632đ - 3.000.000đ = 1.925.632đ của tháng 11. Ghi tách tiền phòng với điện nước, dịch vụ. Đòi sai một lần là khách hết tin, lần sau đòi đúng cũng bị nghi.

Bước 2: Hỏi riêng, hỏi lý do

Nhắn riêng hoặc gặp riêng, không nói trước mặt phòng bên cạnh. Hỏi thật lòng: mất việc, đau ốm, hay chỉ quên. Khách có lý do thật mà vẫn muốn ở thường chịu hẹn ngày trả. Khách né, không trả lời, hứa rồi lặn mất, thì đó là dấu hiệu chủ phải tính bước xa hơn. Mẫu tin nhắn cho từng mốc trễ có ở bài mẫu tin nhắn nhắc tiền trọ.

Bước 3: Hẹn lịch trả, ghi ra giấy

Khách xin trả dần thì chia đợt rõ ràng, mỗi đợt một số tiền và một ngày. Ghi ra giấy, hai bên ký; ít nhất cũng để khách nhắn xác nhận lại lịch đó. Ví dụ chị Linh hẹn trả 1.000.000đ trước 15/12 và 925.632đ trước 25/12, cộng lại đúng 1.925.632đ. Tiền phòng tháng 12 vẫn trả theo hạn trong hợp đồng, không gộp vào lịch này, kẻo nợ cũ chưa xong đã chồng nợ mới.

Bước 4: Tính lãi chậm trả, nếu cần

Theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, chậm trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả, tương ứng với thời gian chậm. Lãi do hai bên thoả thuận nhưng không quá 20%/năm; không thoả thuận rõ thì tính 10%/năm (Điều 468). Với Phòng 201, 1.925.632đ chậm 30 ngày, lãi 10%/năm chỉ khoảng 1.925.632đ × 10% × 30/365 = 15.827đ. Số nhỏ, đòi ra dễ mất lòng hơn được tiền. Ghi điều khoản lãi vào hợp đồng chủ yếu để khách hiểu trễ hạn là có giá.

Căn cứ: Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 5: Còn tiền cọc thì sao

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thực hiện xong thì cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền khách phải trả. Khách còn đang ở mà muốn lấy cọc trừ nợ thì hai bên phải cùng đồng ý và ghi lại, kèm chuyện khách có phải đóng bù cọc hay không. Đừng tự trừ rồi báo sau. Cũng nên nhớ: cọc 1 tháng của Phòng 201 là 4.500.000đ, thấp hơn hoá đơn một tháng 4.925.632đ, nên cọc không gánh nổi nợ dồn nhiều tháng.

Căn cứ: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 6: Nợ từ 03 tháng, chấm dứt hợp đồng đúng luật

Điểm b khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho chủ đơn phương chấm dứt hợp đồng khi khách không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thoả thuận trong hợp đồng. Khoản 4 bắt bên chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, bằng văn bản hoặc hình thức khác ghi trong hợp đồng, trừ khi có thoả thuận khác. Chưa tới 03 tháng thì chủ chưa được đơn phương chấm dứt vì lý do nợ (khoản 1 Điều 172).

Thông báo nên ghi: nợ từng tháng bao nhiêu, ngày hợp đồng chấm dứt (cách ngày báo ít nhất 30 ngày), đề nghị trả nợ và ngày bàn giao phòng. Đưa tận tay có ký nhận; khách không chịu ký thì chụp ảnh tờ thông báo, gửi kèm qua tin nhắn và giữ lại.

Hết thời hạn báo mà khách vẫn không trả, không đi: đừng tự xử. Thương lượng thêm, nhờ hoà giải ở phường, hoặc khởi kiện ra toà. Thủ tục hoà giải ở địa phương làm thế nào, anh chị hỏi UBND phường nơi có nhà trọ.

Căn cứ: khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Những việc chủ không được tự làm

Nóng ruột tới đâu cũng đừng làm mấy việc dưới đây. Chủ đang là người bị nợ, làm sai một bước là thành người có lỗi.

• Khoá cửa phòng, thay ổ khoá, không cho khách vào. Điều 158 Bộ luật Hình sự về tội xâm phạm chỗ ở của người khác nêu hành vi dùng thủ đoạn trái pháp luật chiếm giữ chỗ ở, hoặc cản trở trái phép người đang ở hợp pháp vào chỗ ở. Khoá cửa phòng khách nợ có bị coi là phạm tội không thì tuỳ từng vụ, nhưng chủ có thể bị xử lý, kể cả hình sự.
• Tự vào phòng, dọn đồ của khách ra ngoài. Cũng Điều 158: tự ý xâm nhập chỗ ở của người khác khi không được đồng ý.
• Doạ nạt, ép khách phải đi. Dùng vũ lực, đe doạ, gây sức ép về tinh thần buộc người khác rời khỏi chỗ ở hợp pháp cũng là hành vi nêu ở Điều 158. Điểm phạt hành chính riêng cho việc đòi nợ bằng vũ lực, đe doạ trong Nghị định 282/2025/NĐ-CP đã bị bãi bỏ từ 15/9/2026 (Nghị định 347/2026/NĐ-CP), nhưng không có nghĩa là được làm: hành vi này vẫn có thể bị xử lý theo quy định khác.
• Giữ xe, đồ đạc của khách để trừ nợ. Quyền cầm giữ tài sản ở Điều 346 Bộ luật Dân sự chỉ áp cho tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ mà bên có quyền đang nắm giữ hợp pháp. Hợp đồng thuê phòng thì đối tượng là căn phòng, không phải đồ của khách. Giữ đồ dễ thành tranh chấp; muốn đòi nợ thì thương lượng, hoà giải ở phường hoặc khởi kiện.
• Cắt điện, cắt nước để ép trả. Chưa thấy quy định phạt riêng cho việc này, nhưng đừng làm: dễ thành tranh chấp, có thể phải bồi thường, và có thể bị coi là gây sức ép buộc khách rời chỗ ở.
• Bêu tên khách trên nhóm chung, mạng xã hội. Khách mất mặt sẽ phản ứng, chuyện vài triệu thành chuyện danh dự, càng khó đòi.

Căn cứ: Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017); Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị định 347/2026/NĐ-CP.

Để nợ không dồn tới 3 tháng

• Ghi hạn trả rõ trong hợp đồng, kèm lãi chậm trả và cách báo khi chấm dứt, ví dụ báo qua tin nhắn có được tính không. Xem những điều khoản hợp đồng thuê phòng trọ cần có.
• Nhắc đúng mốc mỗi tháng, đừng để khách quen trễ.
• Khách trễ 2 tháng liên tiếp thì ngồi nói chuyện thẳng, đừng chờ đủ 3 tháng mới làm giấy.
• Khách trả một phần thì báo đã nhận và số còn lại ngay hôm đó, đừng để cuối tháng mới cộng.

Theo dõi nợ khỏi ghi tay

Trên MONA House, khách trả thiếu thì hoá đơn ghi rõ còn nợ bao nhiêu; chuông Cần xử lý báo phòng nào trễ hạn mấy ngày. Bật tự nhắc thì trễ 5 ngày app gửi nhắc nhẹ qua Zalo, trễ 15 ngày nhắc gấp. Trang Báo cáo có ô Quá hạn 30+ và danh sách khách hay nợ, hay trễ để anh chị tính chuyện gia hạn hay thay khách. Xem báo cáo cuối tháng của MONA House.